はじめに

子どもの大学進学をきっかけに、京都での住まいをどうするか悩むご家庭は少なくありません。

12月から2月にかけて、ShuJu不動産にも受験生の親御様からの問い合わせはとにかく多いです。

一般的には賃貸物件を借りることになりますが、4年間、さらに大学院まで含めれば6年間住む可能性があるなら、「買う」という選択肢も現実味を帯びてくるのではないでしょうか？

実際に、大学進学に合わせてマンションや家を購入し、卒業後は賃貸や売却で活用する家庭もあります。

私も弊社スタッフも、「目撃」しております。

今回は、子どもの進学を見据えた住まい選びとして、不動産購入という考え方を整理してみます。

この記事でわかること

• 大学進学に合わせて住まいを購入するという考え方
• 賃貸ではなく購入を検討するメリットと注意点
• 卒業後も活かせる物件選びのポイント

1. 大学進学の住まいは、借りるだけが正解ではない

同志社大学や京都大学の受験生が住まいを探すエリアでは、合格発表前の段階から物件確保の動きが始まることも珍しくありません。

「合格前予約」をご存知でしょうか？

不動産所有者、不動産管理会社が大学の合格発表前に、入居の申し込みを行うシステムです。

画像は、一般的に同志社大学と京都大学に進学する下宿組が暮らすエリアです。

「信長の野望」の実況を見た後に作った画像だと、以下になります。

参考までに、学生需要の規模感を整理すると以下のようになります。
・同志社大学の学部学生数は約26,800人
　ー非近畿圏出身者は約38％
・京都大学の学生数は約22,300人
　ー学部生における非近畿圏割合は約52％

もちろん全員が下宿するわけではありませんが、同志社大学と京都大学の周辺エリアでは、最低でも、毎年4,000人程度が同志社と京大エリアで家探し、契約、入居を行うと考えていいでしょう。

あらためて見ると、同志社大学と京都大学の周辺エリアでは、毎年かなりの規模で住まい探しが行われていることがわかります。

全国でも稀な「マンモス大学が川を挟んでスグ！」という特殊な距離感のため、物件探しも大変な状況になっていきます。

東京でいえば、早稲田大学の学生を高田馬場駅〜早稲田駅で暮らすエリア

愛知でいえば、名古屋大学・南山大学・名城大学の学生を名古屋大学駅〜八事駅で暮らすエリア

という感じです。

 

そこに景観条例です！

 

京都には、建物に対する強い規制があり、高いマンションが建てられない状況です。

この景観条例などの影響もあり、供給が急激に増えにくいという地域特性があります。

 

2. 賃貸と購入、費用面では何が違うのか

断言できるのは、圧倒的に初期資本です。

賃貸と購入では、最初にご用意していただく金額が変わります。

現在、京大〜同志社の間にある学生向け1Kマンションは、910万円〜1500万円です。

また、2LDKであれば、2780万円が販売されています。

※このエリアは教員を含めた大学職員、京大病院や京都府立医科大病院等もあり、所得が平均以上の夫婦やカップルも見かけられます。

予算は最低

￥1500万円

となります。

そのため、大学進学に合わせた住まい購入は、誰にでも勧められる方法ではありません。一方で、教育費や生活費に加えて一定の自己資金を用意できる家庭にとっては、十分に検討に値する選択肢といえるでしょう。

※融資のパターンもあります。

 

3. 子どもの進学に合わせて住まいを買うメリット

近年の学生傾向ですが、難関大学の文系学問を専攻する学生でも修士課程へ進学したりします。

修士課程進学率は、同志社大学の文系学部5.8%、京都大学の文系学部28%です。

半分以下という数字を見て、修士どころか博士後期課程へ進学しているShuJu不動産の代表・堀内は、相当に稀有な存在である事がわかります。

学部であれば最低4年、修士課程まで進学すれば6年間にわたって下宿する可能性があります。

つまり、少なくとも4年間は家賃を払い続けることになります。

不動産を購入した場合、毎月の住居費の一部は単なる支出ではなく、資産形成や将来の売却可能性につながるという見方もできます。

ものすごくシンプルな図式にすると、以下になります。

賃料というのは、所有者に支払っており、リスクも残りませんが、財産として残りません。

また、同志社大学と京都大学というアセットが無くなるかといえば、

私の想像を越えた未曾有の事態が起きない限り、「ない」と言えます。

 

4. 購入前に知っておきたい注意点

子どもの大学進学に合わせて住まいを購入するという考え方には魅力がありますが、当然ながらメリットばかりではありません。

進学中は自宅として使えても、卒業後に賃貸へ出したり売却したりする段階で、想定どおりにいかないこともあります。

購入を検討する際は、「住むための物件」としてだけでなく、「将来どう活用するか」まで含めて慎重に考えることが大切です。

まず知っておきたいのは、卒業後にすぐ借り手が見つかるとは限らないという点です。

大学に近い、駅から近い、築年数が比較的新しいなど、賃貸需要のある条件を備えていなければ、空室が続く可能性もあります。

自分の子どもにとって住みやすいかだけでなく、次に住む人にとっても魅力的な物件かどうかを見ておく必要があります。

また、購入後は費用もかかります。

マンションであれば管理費や修繕積立金、固定資産税などが継続的に発生しますし、戸建てであっても設備の修理や外装のメンテナンス費用が必要になります。

賃貸では見えにくかった負担が、購入後にはより具体的なコストとして表れてきます。

さらに、想定していた家賃で貸し出せないことも珍しくありません。

周辺の賃貸相場や競合物件の状況によっては、当初考えていたより低い賃料で募集しなければならない場合もあります。

家賃収入を前提に考えるなら、収支はやや保守的に見積もっておく方が安心です。

売却についても同様です。

卒業後に売ればよいと考えていても、物件によっては思うような価格で売れないことがあります。

特に、立地や間取りが限られた需要にしか合わない場合は、買い手が見つかるまで時間がかかることもあります。購入時点で、将来の賃貸需要や売却のしやすさまで見据えておくことが重要です。

 

子どもの進学に合わせた住まいの購入は、条件が合えば合理的な選択肢になり得ます。

ただし、それは「住まい」と「資産」の両面を冷静に見たうえで判断した場合です。

教育のためという気持ちだけで決めるのではなく、卒業後の活用まで含めて検討することが、後悔しないためのポイントになります。

5. 物件選びのポイント

物件選びには、同志社と京都大学への2つの選択が取れる物件をおすすめします。

上京区河原町今出川エリアと左京区吉田北西エリアは、学生需要と出町柳駅までの徒歩距離により、社会人需要も狙えます。

また、スーパーや飲食店もあり、子どもが生活しやすいというのもポイントです。

不動産のお問合せはShuJu不動産まで。

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