2026.11.03
今出川駅の売土地｜上京区裏風呂町5,980万円・37.33坪の賃貸住宅活用案
今出川駅の売土地をお探しの方へ。
今回ご紹介するのは、京都市上京区裏風呂町にある5,980万円・土地123.43㎡（約37.33坪）の物件です。
京都市営地下鉄烏丸線「今出川」駅から徒歩7分、同志社大学今出川キャンパスから徒歩6分。
周辺には同志社女子大学今出川キャンパスもあり、同志社大学と同志社女子大学の学生を主な入居ターゲットとした賃貸住宅の建築用地として検討できる立地です。
参照：京都大学・同志社大学では、毎年4,000人台が部屋を探す？
もちろん、学生だけでなく、京都市内で働く単身社会人の住まいや、自宅の建築用地としても検討できます。
ただし、今回の土地は、建物を自由に配置できるような整形地ではありません。
京都の街中らしい奥行きのある敷地で、建物の配置や駐輪場の確保など、設計には工夫が求められます。
本記事では、立地の魅力と土地の特徴を整理しながら、建築デザインや賃貸経営の視点から、この土地にどのような可能性があるのかを考えていきます。
物件概要｜京都市上京区裏風呂町の売土地
- 所在地：京都市上京区裏風呂町378
- 販売価格：5,980万円
- 交通：地下鉄烏丸線「今出川」駅 徒歩7分
- 土地面積：123.43㎡（約37.33坪・公簿）
- 現況測量面積：約121.60㎡
- セットバック部分：約3.34㎡
- セットバック後有効宅地：約118.25㎡（参考値）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 用途地域：準工業地域
- 建ぺい率：60％
- 容積率：200％
- 接道：南側公道・幅員約2.6m
- 接道間口：約4.57m
- 高度地区：15m第3種高度地区
- 防火指定：準防火地域
- 建築条件：なし（最新の取引条件は要確認）
- 現況：古家あり
- 引渡条件：解体後更地渡し予定
- 取引態様：仲介
※各面積・道路幅員等は提供資料に基づく参考値です。現況測量面積121.60㎡からセットバック面積3.34㎡を差し引くと118.26㎡となり、記載の約118.25㎡とは端数差があります。正式な有効宅地面積は境界や道路後退位置の確認が必要です。
1. 今出川駅徒歩7分。同志社大学・同志社女子大学の学生を想定できる立地
ぼくが思い出したのはボストン大。関西では同志社の今出川キャンパス〜室町キャンパスのエリアが一番この気分っぽい
— asaokitan (@asaokitan) July 16, 2026
今出川エリアの特徴といえば、やはり同志社大学と同志社女子大学の存在でしょう。
今回の土地から同志社大学今出川キャンパスまでは約400m。徒歩6分という距離です。
また、同志社女子大学の今出川キャンパスも同じ上京区内に位置しており、両大学の学生を対象とした賃貸住宅の建築用地として検討できます。
同志社大学には今出川キャンパスのほかにも、烏丸キャンパス、室町キャンパス、新町キャンパスなど、今出川周辺に複数の校舎があります。
そのため、賃貸住宅を建築する場合は、同志社大学と同志社女子大学の今出川校地に通う学生を主な入居ターゲットとして考えることができます。
学生が一人暮らしの住まいを選ぶ際には、大学までの距離に加え、家賃、設備、防犯性、買い物の利便性など、さまざまな条件が判断材料になります。
大学周辺には学生向けのマンションや飲食店が点在する一方、通りを少し入れば、京都らしい落ち着いた住宅街が広がっています。
また、地下鉄烏丸線「今出川」駅から徒歩7分という交通アクセスも魅力です。
四条烏丸や京都駅方面へ乗り換えなしで移動できるため、学生だけでなく、京都市内で働く単身社会人の住まいとしても検討しやすい場所です。
同志社大学・同志社女子大学の学生を中心としながら、単身社会人にも選ばれる賃貸住宅を目指せること。
これが、今回の土地で賃貸住宅を検討するうえでの大きな魅力の一つです。
2. 奥行きのある約37坪。土地の形状を生かした建築デザイン
土地面積は123.43㎡、約37.33坪です。
南側道路に面した間口は約4.57m。そこから奥へと長く伸びる、細長い形状の土地となっています。
このような土地で重要になるのが、建物の配置です。
例えば、自宅を建築するのであれば、中庭や吹き抜けを設け、外部からの視線に配慮しながら自然光を取り込む住宅が考えられます。
一方、賃貸住宅であれば、住戸の広さだけでなく、共用階段、廊下、駐輪場、避難動線などを考慮する必要があります。
本物件は前面道路の幅員が約2.6mのため、建築時にはセットバックが必要です。
資料上のセットバック後有効宅地面積は、約118.25㎡（約35.77坪）が見込まれています。
数字だけを見ると十分な広さに感じるかもしれませんが、土地の形状や道路条件によって、実際に建築できる建物の規模や間取りは変わります。
だからこそ、購入前の段階から建築デザイナーや設計者と具体的なプランを検討することが大切です。
限られた敷地条件を制約として捉えるだけでなく、その特徴を生かした建物を考えることが、土地活用の可能性を広げます。
3. 同志社大学・同志社女子大学の学生向け賃貸住宅は何戸建てられる？
今回の土地では、同志社大学と同志社女子大学への通学を想定した賃貸住宅の建築が、土地活用の選択肢の一つになります。
例えば、専有面積25㎡程度の1Kマンション。
バス・トイレ別、独立洗面台、室内洗濯機置場、インターネット環境などを備えた住戸であれば、大学生活を送る学生にとっても、京都市内で働く単身社会人にとっても、住まいの候補になり得ます。
特に、同志社大学と同志社女子大学の学生を入居ターゲットとする場合には、初めて一人暮らしをする学生や、その保護者の視点も重要です。
例えば、オートロックやモニター付きインターホン、宅配ボックス、十分な収納などは、住まい選びの判断材料になります。
一方で、設備を増やせば建築費や維持管理費も増えるため、周辺の募集賃料とのバランスを考える必要があります。
建築規模については、3階建てや4階建ての小規模共同住宅が初期的な検討対象になります。
住戸面積を25㎡程度とし、敷地内に駐輪場を設ける場合、5〜7戸程度の構成が初期的な検討案の一つです。
建ぺい率・容積率から考える建築規模
セットバック後の有効宅地を約118.25㎡と仮定して単純計算すると、次のようになります。
- 建ぺい率60％：建築面積 約70.95㎡
- 容積率200％：容積率算定上の延べ面積 約236.50㎡
- 25㎡の住戸7戸：専有面積の合計175㎡
ただし、これらは建ぺい率・容積率の指定値を使った机上の計算であり、実際の建築可能面積を確定するものではありません。
実際には、階段や共用廊下、駐輪場、ごみ置場などのスペースが必要です。
また、道路条件、高さ制限、採光条件、避難規定、消防設備などによって建築できる規模は変わります。
7戸という数字は確定した建築計画ではなく、あくまで初期的な土地活用の構想です。
建築可能戸数については、設計者による建築法規の確認と具体的なプランニングが必要になります。
ShuJu不動産が考える7戸のアパートモデル
今回の記事に掲載している7戸のアパート計画案は、ShuJu不動産が本物件の土地活用の可能性を検討するため、簡易的に作成したモデル図です。
建築デザイナーによる正式な設計図ではなく、実際に建築できる戸数や建物形状を確定したものではありません。
土地の購入を検討される方に、同志社大学や同志社女子大学の学生を対象とした賃貸住宅として活用する場合のイメージを持っていただくことを目的としています。
実際の計画では、法規制や採光、共用部分の配置、建築コストなどを検討しながら、建物の規模や間取りを調整していくことになります。
学生の暮らしを考えた駐輪場と共用部分
大学生を対象とした賃貸住宅では、自転車の置場が日常生活の利便性に直結します。
今出川周辺で学生生活を送る場合、自転車は通学だけでなく、買い物やアルバイトなどの移動手段としても利用が考えられます。
限られた土地の中で住戸数を増やすことだけを優先すると、日常生活に必要な共用スペースが不足する可能性があります。
宅配ボックスやごみ置場、共用階段、廊下などを含めて計画することで、入居者の暮らしやすさを確保することが大切です。
建築できる戸数と、実際に選ばれる住まいとしての居住性。
その両方を成立させることが、小規模な賃貸住宅を計画する際のポイントとなります。
4. 建築デザインという視点｜Atelier CITLUS（アトリエシトラス）
土地の活用を考えるうえでは、面積や建築規制だけでなく、どのような空間をつくるかというデザインの視点も欠かせません。
今回のような奥行きのある敷地では、採光や通風、プライバシーの確保など、限られた条件をどのように建築に生かすかが重要になります。
ShuJu不動産では、建築デザインの相談先として、Atelier CITLUS（アトリエシトラス）をご紹介しています。
Atelier CITLUSは、秋山拓也氏が代表を務める一級建築士事務所です。
住宅や賃貸住宅などの建築計画では、単に部屋数を確保するだけでなく、建物のデザイン性や使いやすさ、周辺環境との関係を考えることも大切です。
特に、今回の土地のように間口が限られた敷地では、採光や動線、空間の広がりなどを工夫することで、土地の特徴を生かした建築が考えられます。
また、賃貸住宅では、建物の外観や共用部分の印象も、入居者が物件を選ぶ際の判断材料の一つです。
建築コストとデザイン性、居住性のバランスを考えながら計画することが重要になります。
なお、今回掲載している7戸のアパートモデル図は、ShuJu不動産が独自に簡易作成したものであり、Atelier CITLUSによる設計ではありません。
実際の建築計画では、建築デザイナーによる専門的な検討を通して、土地の特徴を生かした建物づくりを進めていくことが大切です。
建築デザインのご相談先：Atelier CITLUS（アトリエシトラス）公式サイト
5. 同志社大学・同志社女子大学の学生需要を見据えた賃貸経営
賃貸住宅の建築を考える際、建物の完成と同じくらい大切なのが、完成後の入居者募集です。
今回の土地では、同志社大学と同志社女子大学の今出川キャンパスに通う学生を主な入居ターゲットとして想定できます。
ただし、大学に近ければ必ず入居者が決まるというわけではありません。
今出川周辺には既存のワンルームマンションも多く、これから新築するのであれば、周辺物件との違いを明確にする必要があります。
例えば、大学から近いという理由だけで、コンパクトなワンルームを数多く設ける。
それも一つの考え方ですが、周辺の既存物件との差別化が難しくなれば、賃料を下げて募集しなければならない可能性があります。
一方で、専有面積を25㎡程度確保し、水回りの設備を充実させることで、学生だけでなく単身社会人も入居対象として考えられます。
学生本人と保護者の視点で考える設備
同志社大学や同志社女子大学に進学する学生の中には、京都で初めて一人暮らしを始める方もいるでしょう。
学生本人にとっては、大学への通学のしやすさや室内の快適性、インターネット環境などが重要になります。
一方、保護者にとっては、建物の防犯性や管理状況、トラブル発生時の対応体制なども気になるところです。
例えば、次のような設備や管理体制が検討できます。
- オートロックやモニター付きインターホン
- バス・トイレ別、独立洗面台
- 室内洗濯機置場
- インターネット環境
- 宅配ボックス
- 使いやすい駐輪場
- 共用部分の清掃・維持管理
- 設備故障や入居中の相談に対応できる管理体制
ただし、これらすべての設備を備えることが必ずしも最適とは限りません。
建築費や維持管理費と募集賃料のバランスを考え、入居者が実際に求める設備を選定することが重要です。
学生だけに限定しない賃貸経営
同志社大学と同志社女子大学の学生を中心に考えながらも、単身社会人の需要を取り込める住戸計画にしておくことも一つの考え方です。
例えば、25㎡程度の広さや充実した水回り、駅へのアクセスなどは、学生以外の単身者にとっても住まい選びの判断材料になります。
入居対象を広く考えておくことで、学生の卒業・入学に伴う入退去だけに依存しない募集方針も検討できます。
どのような人に、いくらで、どのくらい長く住んでもらうのか。
そんな賃貸経営の視点から建物を考えることで、土地の使い方も変わってきます。
土地購入前から考えたい賃貸住宅の収支
賃貸住宅を建築する場合、土地の購入代金だけで事業全体の収支を判断することはできません。
本物件の土地価格は5,980万円ですが、別途、建築費や設計費、取得時の諸費用などが必要です。
また、賃貸経営を始めてからも、建物の修繕費や設備の維持管理費、入居者募集費用などが発生します。
そのため、建築可能な戸数を検討すると同時に、周辺の賃貸需要や募集賃料、将来的な空室リスクまで考える必要があります。
例えば、単純に戸数を増やすことが収益の最大化につながるとは限りません。
住戸を少し広くしたり、設備を充実させたりすることで、募集賃料や入居者層に違いが生まれる可能性もあります。
ShuJu不動産では、土地の購入段階から賃貸需要や募集賃料を検討し、建築後の入居者募集や賃貸管理まで、継続してご相談いただけます。
6. 自宅用地としても考えたい、今出川の暮らし
今回の土地は、賃貸住宅だけでなく、自宅を建てる土地としても検討したい立地です。
徒歩圏内には、日常生活を支える施設がそろっています。
- フレスコプチ 烏丸今出川店：約414m
- ファミリーマート 烏丸寺ノ内店：約295m
- スギ薬局 今出川新町店：約364m
- 京都室町上立売郵便局：約199m
- 室町病院：約489m
- 京都市立室町小学校：約381m
※各施設までの距離は物件資料に基づく参考値です。営業状況や実際の徒歩経路等はご確認ください。
京都市の中心部でありながら、徒歩や自転車、公共交通を中心とした生活を考えやすい環境です。
また、奥行きのある土地を生かして、中庭や吹き抜けを設けた住宅、自宅と仕事場を組み合わせた建物なども検討できます。
周辺の建物からの視線に配慮しながら、光や風を取り込む住まいを考えることもできるでしょう。
ただし、前面道路が狭いため、自動車の出し入れや駐車スペースの確保については慎重な検討が必要です。
住まいに何を求めるかによって、この土地の魅力も変わってくるでしょう。
7. 購入前に確認しておきたいこと
本物件は、資料上、建築基準法第42条第2項道路に接しており、建築時にはセットバックが必要です。
また、15m第3種高度地区や西陣特別工業地区などの指定があり、建物の高さや用途について個別の確認が必要になります。
特に、賃貸住宅を計画する場合は、建築できる戸数や階数だけでなく、駐輪場や共用部分を含めた全体計画が重要です。
さらに、過去にクリーニング店として使用されていた履歴があるとされているため、土地の利用履歴や土壌に関する確認も検討したいところです。
埋蔵文化財包蔵地に関する手続の要否についても、建築計画と併せて確認しておく必要があります。
現況は古家がありますが、解体後の更地引渡しが予定されています。
購入前に確認しておきたい主な事項は、次のとおりです。
- 道路種別とセットバックの範囲
- 敷地境界と有効宅地面積
- 高さ制限や用途に関する建築規制
- 建築可能な戸数と建物の配置
- 駐輪場や共用部分の確保
- 土地の利用履歴と必要な調査
- 解体範囲や引渡条件
- 建築費を含めた事業全体の収支
土地を購入してから建物を考えるのではなく、購入前に希望する用途や建築規模、概算建築費を整理しておくことが大切です。
よくある質問｜上京区裏風呂町の売土地
Q. 今出川駅から何分の場所にありますか？
地下鉄烏丸線「今出川」駅から徒歩7分、同志社大学今出川キャンパスから徒歩6分の立地です。
Q. 同志社大学と同志社女子大学の学生向け賃貸住宅に適していますか？
両大学の今出川キャンパスに通う学生を主な入居ターゲットとして検討できる立地です。ただし、学生需要が見込めることと、実際に入居者を確保できることは別です。周辺の募集賃料や空室状況、設備条件などを確認したうえで、事業計画を立てる必要があります。
Q. 土地の価格と面積はいくらですか？
販売価格は5,980万円、土地面積は123.43㎡（約37.33坪・公簿）です。セットバック後の有効宅地面積は、資料上約118.25㎡とされています。
Q. 5,980万円の土地に7戸のアパートは建てられますか？
25㎡前後の住戸を5〜7戸設ける構想は、初期的な検討案として考えられます。ただし、7戸の建築が可能と確認されたわけではありません。道路条件や建築規制、共用部分の配置などを確認する必要があります。
Q. 掲載されている7戸のアパートは実際の設計図ですか？
いいえ。掲載している画像は、ShuJu不動産が土地活用の可能性を検討するために簡易的に作成したモデル図です。建築デザイナーによる正式な設計図ではなく、建築可能な戸数や規模を保証するものではありません。
Q. セットバックは必要ですか？
物件資料では前面道路が建築基準法第42条第2項道路とされ、約3.34㎡のセットバックが示されています。後退位置と最終的な有効宅地面積は確認が必要です。
Q. この土地の取引態様は何ですか？
ShuJu不動産の取引態様は仲介です。物件の販売状況や契約条件についてはお問い合わせください。
Q. 建築デザインについても相談できますか？
はい。ShuJu不動産では、建築デザインの相談先としてAtelier CITLUS（アトリエシトラス）をご紹介しています。具体的な建築の実現可能性や設計内容については、専門の設計者による確認が必要です。
Q. 購入後の入居者募集や賃貸管理も相談できますか？
はい。ShuJu不動産では、土地の購入段階から賃貸需要や収支の検討、完成後の入居者募集や賃貸管理までご相談を承っています。
まとめ｜今出川で、これからの土地の使い方を考える
地下鉄今出川駅から徒歩7分、同志社大学今出川キャンパスまで徒歩6分。
同志社女子大学今出川キャンパスも通学先として想定できる、京都市上京区裏風呂町の売土地です。
両大学の学生を主な入居ターゲットとした小規模な賃貸住宅の建築用地として、また、自宅の建築用地としても検討できます。
一方で、奥行きのある敷地形状や前面道路の条件など、建築にあたって検討すべき点もあります。
だからこそ、価格や立地だけではなく、どのような建物を建て、その後どのように使っていくかまで考えたい土地です。
ShuJu不動産では、土地の購入や建築計画に関するご相談から、賃貸住宅の収支検討、入居者募集、完成後の賃貸管理までご相談を承っています。
建築デザインについても、Atelier CITLUS（アトリエシトラス）をご紹介できます。
京都市上京区裏風呂町、5,980万円の売土地。
住宅の建築をお考えの方も、同志社大学・同志社女子大学の学生を対象とした賃貸住宅の建築を検討されている方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
※掲載時点の情報です。販売状況や取引条件、建築可能な建物の用途・規模等については個別にご確認ください。掲載した建築モデル図はShuJu不動産が作成した簡易的な構想図であり、確定した建築計画ではありません。