2025.11.03
【左京区吉田本町】2万人以上の学生を有する京都大学まで徒歩2分｜1699万円の一戸建て物件を“シェアハウス投資”で活用！
「再建築不可」──その言葉にビビる人は多い。
そう、私もビビっている。
デメリットを挙げだしたらキリがない。
「売却の決断をしても、買い手がつかないんじゃないか？」
「古すぎて、修繕費がかかるんじゃないのか？」
AIはデメリットポイントをたくさん教えてくれるけど、
予算内で買える再建築可能物件を答えてくれることはない。
ひとまず、工夫をしよう
物件概要
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所在地：京都市左京区吉田本町4-13
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価格：1,699万円
- 土地面積：53.96㎡+私道部分16.79㎡
- 建物面積：延床面積/60.81㎡(1階33.58㎡、2階27.23㎡）
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構造：木造2階建
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間取り：3DK
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道路：南側私道 幅員約3.1m接面約5.3m(2項道路）
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用途地域：第一種低層住居専用地域
京都大学エリアという“学生ワラワラ地帯”
歴史
左京区吉田本町は、古くから続く吉田エリアの一つです。
吉田山と吉田神社が中心とした吉田村は、その村の領地の多くが吉田家の持ち物でした。
それを金禄公債により、国家が買取りを行い、その後、第三高校や京都帝国大学の近距離移転等があり、いまに至っています。
京都大学の学生数
京都大学は、22,477人(留学生含め)※の学生を有しております。
職員数は5,707人※であり、大企業クラスの雇用者数になります。また、非正規雇用の職員、清掃等の建物管理の雇用者を含めたら、経済規模は計り知れないです。
日本No.2の大学の特色としては、圧倒的な研究機関の規模です。
また、それに伴う学部生規模の大学院生の数も注目ポイントとして挙げられるでしょう。
人がいれば、住居も必要となる。
この部分に着目すれば、学生ワラワラ地帯における不動産投資のメリットポイントがおのずと導けていけると思います。
ShuJu不動産は自身らの暮らすシェアハウスの運営から始まりましたので、
シェアハウス投資についてのサポートに自信あります。
投資としての見立て
一人当たりの家賃は、経験値的にお伝えすると
3.8万円〜6万円です！
3.8万円はアパート、5万円〜6万円はマンションという雰囲気です。
京都大学の学生需要に支えられているので、表面利回りとしては高い数字がでないと見てもいいでしょう。
一方で、ものすごく順調に客づけができて、なおかつ、表面利回りの高い物件は不動産屋が市場で販売する前に買います。
この事実には、不動産業界に飛び込んだ時の私自身も驚きました。
ShuJu不動産を立ち上げて、とある不動産業者さんと出会いました。
名刺交換の際に、「いい物件あったら、買取りしますんで」というお言葉をもらい、「？」と一瞬なってしまいました。元々、不動産業界にいた堀内に質問すると、「そういうもんやで」と軽く流されたの覚えてます。
しかし、よく考えれば、「不動産屋は仲介業者であると同時に、不動産投資家でもある」ことには、これといっておかしな点もないし、「当たり前っちゃ当たり前か〜」となり、今に至っております。
間取り図面画像
この物件は各部屋6畳です。
3.5万円〜4万円が狙いの幅かと経験値的に考えてます。
短期的な留学生の受け入れ、女子学生専用のシェアハウスにする等のコンセプトへ工夫を行えば、もう少し賃料のレンジは広げられるかもしれません。
ひとまず、一人4万円で満室時の家賃収入を想定し、表面利回りを計算してみます。
一人4万円×3部屋×12ヶ月＝144万円
144万円÷1699万円＝約8.47%
大学からの学生供給という安定的な側面と、10％を切る表面利回りを天秤にかけつつ、どう判断していくのかが重要になってきますね。
物件写真
志賀越道から小道に入ります。
さて、見えてきました！
お家は、コンクリートブロック塀で玄関部分を覆っております。
玄関横には、スペースがございます。
居住者の駐輪場としては、最適の広さですね！
こちらは入り口正面の廊下奥から撮影した画像です。
1階のお部屋の間取りになります。
玄関側に洋室、奥側に和室がございます。
キッチン部分の動線を踏まえると、この和室側をリビングルームとして活用するのがベターです。
キッチンはこちらのスペースです！
家事に集中できそうな間取りですね。
設備面はかなりキレイめです。
一番、コスト投下を必要とする水回りが整っているのは安心できますね。
階段になっており、そこを上がると〜
６畳の和室がふたつございます！
HOSOYANのコメント
売主への価格交渉、リノベの見積もりを把握し、表面利回りを9%は死守したいところではあります。
ただ、20年の間に京都大学が移転することは考えがたいので、都市部で無作為に賃貸客づけを行う物件と比較した場合、安定的な物件ではあると考えております。
戦略として、女子学生専用のシェアハウスも視野に入りますが、女子学生用にリノベーションを加える必要があり、家賃収入とリノベ代が釣り合うかが課題になってきます。
留学生は受け入れつつ、国際的なシェアハウスとしての活用も悪くないかもしれません。
また、吉田エリアにて物件をシェアハウス型投資しつつ、金融機関への信用を勝ち取る実績がついてきたら、自己資金を投入して3000万円〜5000万円程度の宿泊業許可を受けた、もしくは受けられるであろう物件を借入して購入していき、運用するという流れは最適かもしれません。
物件概要まとめ！
「吉田本町一戸建て」
所在地：京都市左京区吉田本町4-13
価格：1699万円
構造：木造二階建て
間取り：3DK（専有面積：延床面積/60.81㎡(1階33.58㎡、2階27.23㎡）
築年：1969年11月
現況：空家
接道状況：南側私道 幅員約3.1m接面約5.3m(2項道路）
交通アクセス：京阪電車「出町柳駅」16分、叡山電鉄「元田中駅」17分
取引態様：仲介
お問合せはShuJu不動産まで。
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