2024.01.20
【京都市上京区テナント】話題の出町桝形商店街から徒歩一分圏内で16坪で99,000円でっせ！
開業は人生において一大勝負と言っていいでしょう。
僕もShuJu不動産を開業して、様々な試練と様々なありがたい出会いに遭遇し、ダッシュで進んできました！
「この切り口のマーケティングで合ってたかな😰」
「この戦略案で結果出なかったらどうしよ・・・」
「お金の入出金が膨大で大変💦」
「お客様に満足できるプランを提案できただろうか（自問自答）」
こういった不安や悩みが尽きず、ひたすら打ち込む。とにかく打ち込む。
SLAM DUNKを代表作に持つ井上雄彦先生の『バガボンド』を読み続けてきたのが、こんなに起業を助けてくれるとは思いもしませんでした。
本日発売のモーニングにバガボンド322話掲載です。表紙も描きました。 pic.twitter.com/sPRA3ybUb3
— 井上雄彦 Inoue Takehiko (@inouetake) January 15, 2014
目次
1.開業はエリア分析が第一（エリア分析）
①西の同志社・同志社女子と東の京阪電鉄・出町柳駅
②お店付近の動線
③職場 AK 労働する場所
④結局、平日の出町柳駅から同志社大学に通っている学生数は？
2.物件情報
目次は、順番で読み飛ばしてもらっても全然おっけーです！
開業はエリア情報が第一
集客において、よっぽどの提供する商品やサービスに独自性がない限り、人間の動線や滞留は考慮することが鉄則です。
その際、平日と土日で人間の動線が大きく変化することに注意が必要です。
例えば、満員電車は平日の朝方と夕方に発生しますが、平日の昼間、土日に起きづらいです。
滞留に関しても、お店が集まることで街自体に価値（地域ブランディング）が発生するため、集客がしやすいです。
もちろん、お店が多い分だけ競争が激しくなるので、そこを鑑みての開業をオススメします。
今回、紹介するコティ寺町B1の住所は、⬇︎⬇︎こちら⬇︎⬇︎になります。
住所は、〒602-0831 京都府京都市上京区立本寺前町９１です。
①西の同志社・同志社女子と東の京阪電鉄・出町柳駅
今回紹介する河原町今出川エリアのテナントは、土日の集客が出町桝形商店街からの流動に頼ることになるでしょう。
この出町桝形商店街は、出町座をランドマークにして、2017年〜2023年までに16店舗が商店街周囲に出店した人気のスポットです。
では、平日の動向について、考察していきましょう！
西に位置する同志社大学の今出川校地（今出川キャンパス・新町キャンパス・室町キャンパス・烏丸キャンパス）に通う学部生は17,244人、修士・前期は507人です。同志社女子大学の今出川キャンパスに火曜学部生は2,137人、修士・前期は21人となります。
同志社・同志社女子大生は、総合計19,909人
京都府宮津市の人口は、総合計16,345人
これは今出川校地一体に約20,000人の学生が通っていることに！
つまり、学生に電話Box一個分の土地しか与えてないのに、100万以上の学費を徴収ビジネスってことですよ。やばくないっすか？
東に位置する京阪電鉄・出町柳駅の乗降者数は、コロナ禍前で2019年38,208人（日）です。
同志社大学の学生数と出町柳駅の利用者で、過疎地域の市と同じレベルになってしまう・・・。
②お店付近の動線
毎朝、大名行列のように今出川通から同志社に向かう学生を目にします。
一直線に進んでいく学生は、「一体何を考えて歩いているのであろうか？」と疑問に思ったり、「朝眠いのにえらいな〜」と自身の罪深い過去に胸を痛めたりしておりますわ！
京阪電鉄は、大阪（終点：淀屋橋駅、中之島駅）と滋賀（終点：石山寺駅、坂本比叡山口駅）に伸びています。
同志社大学の入学する学生の出身高校は、滋賀県597人、京都府3458人、大阪府3985人と今出川校地に通う学生の全体の46％・8040人を占めていますね。
また、同志社女子大学の入学する学生の滋賀県・京都府・大阪府は1060人です
※学部別の数字がなく近畿出身者が全体78％を占めており、近畿全体の滋賀県・京都府・大阪府の人口比が約7％・約13％・約43％なので、それでざっくり概算しました
さらに、同志社女子中高は、801人ほどが通っております。
ざっくり、同志社・同志社女子の二つの大学が滋賀県・京都府・大阪府から9100人程度を集客、集めているとは驚異的！
中高合わせると、9,901人。もう直ぐ、万越えです（震え）。
下宿生は、同志社大学付近か自転車で通える範囲に暮らす傾向があるため、出町柳駅を使わないでしょう。
一方で今出川駅を利用する乗降者数は、コロナ禍前の27,758人となっており、出町柳駅よりも少ないようです。
はて、結局、同志社・同志社女子の学生は、どれくらい今出川駅と出町柳駅を利用しているのでしょうか？
【京都】同志社女子中学校・高等学校の偏差値・学費・口コミをご紹介
③職場 AK 労働する場所
最近、テナント改装で死にそうなY氏が日中どんな仕事をしているのかを視察した画像です。全く関係ないですが、お見せしますね！！
話は戻りますが、双方に京都市北部からの通勤する社会人を運んでおります。出町柳駅の方が乗降者数が多いのは、接続している叡山電鉄沿いの住宅街（元田中、茶山・京都芸術大学、一乗寺、修学院）の人口が多いからでしょう。
この「職場」という観点で今出川駅・出町柳駅周辺を覗くと、最も雇用者を抱えるのは、「大学」なことがわかりました。
同志社大学は1643人（教員1173人・職員数470人）、同志社女子大学651人（教員数389人・職員数262人）で、総合計2294人となっております。
※学校法人同志社も同志社大学に加えてます。
※これは非常勤講師やアルバイトも含まれている
京都大学は、出町柳駅から最寄りキャンパスの職員が3036人（教員・職員含め）になっております。
大学という名を冠した大手企業。国の金と学費で人材雇用、これ如何に？
大学という大企業を注目してきましたが、
中小企業の町・京都なので、事業者数で見てみましょう！
上京区は、4,713の事業所があり、従業員数36,364人だそうです。
同志社大学、同志社女子大学、同志社女子中高で2,294人程度が削れますから、34,070人は上京区で働いております。
また、上京区での事業所に通える駅といえば、京阪電鉄・出町柳駅、神宮丸太町駅、京福電気鉄道（嵐電）・北野白梅町、市営地下鉄烏丸線・丸太町駅、鞍馬口駅が挙げられます。
上京区に住所を置く駅は、今出川駅とギリギリ鞍馬口駅の２つのみ！！
左京区、北区、中京区の駅からのアクセスができるエリアが上京区の特徴と言えるでしょう。
参考：同志社大学 職員数
④結局、平日の出町柳駅から同志社大学に通っている学生数は？
乗降者数は、乗る人と降りる人の二つを足した数字です。
乗った場所と降りる場所が異なる場合は、通勤や通学でもない時です。
それは観光、下宿生のアルバイトや遊び、地元で暮らす人の遊びが代表例でしょう。
2019年の京都市の観光客は5352万人をしており、京都市の人口約150万人の35倍を記録しております。まさに、東アジア最強のオーバーツーリズム都市です。
観光スポットには御所、晴明神社、梨木神社が挙げられ、京都のメインスポットでないものの、1日2000人程度の観光客が利用していると考えられます。
全体乗降者数27,758人-観光客2,000人＝25,758人
乗降者数25,758人÷2＝今出川駅12,879人
平日を出勤・通学の乗降者数MAXと見た場合、土日は交通状況の分で約17%になっていく。
そうなると、出町柳駅は週7日・90153人（平均90153人×7日）に対し、平日16,882人。
京都観光総合調査 京都市産業観光局 令和元年（２０１９年） １月～１２月
同志社エリアへと、平日朝に顔を出す学生及び社会人は、中学・高校・大学・系列企業を合わせて、12,228人。
※先ほどの、大阪府・京都府・滋賀県出身の学生が通っていると仮定し、お金持ちの子女が通うと噂される同志社中高の学生が電車で通っていると仮定した場合なのでご了承ください
3回生、4回生は大学に通う頻度が少ないので傾斜が予想されます。
上記の赤い枠で囲ったエリアは、今出川駅から徒歩10分圏内（800m）のエリアです！
鞍馬口駅と出町柳駅から主に西側を見ていきましょう〜。
上京区役所（114人〜200人）、複数の総合病院（総合計600人〜800人）、西陣織会館・西陣織産業会館（200人〜300人）、複数の大中規模の老人ホーム（300人〜500人）、大型ホテル等の観光施設（400人〜600人）、税務署（100人〜200人）のある堀川今出川が範囲内に入ってきましたね。
おそらく、この西側のみで10人規模の小規模事業者を含めていくと5000人程度の雇用者が存在すると、私は推測しております。
上京区役所や上京税務署という季節性に左右されるハコ物、御所・寺社・大型のホテルといった観光客を呼び込むハコ物、府民ホールといったハコ物が・・・
多すぎるよ！
そして、詳細な数字が出てこないよ！！（深夜１時の怒り）
同時に、上京区の室町・桃薗・小川で25歳〜60歳は4000人以上おり、京都駅・丸太町駅・烏丸御池駅に通う可能性が高いです。
私の推測の域を出ませんが、
地元で暮らす人・最寄りの職場への通勤5,616人（現役世代人口における就業率78%×通勤時間30分以上割合80%×(今出川民の人口+今出川職場の人口))、
下宿学生のアルバイトや遊びといった非通学1 ,000人（週一回のペースで今出川駅を利用する程度）
合計6,616人が平日利用すると仮定した場合、
12,879人-6,616人＝6,263人程度
同志社グループの学生9,901人-今出川駅を利用する同志社関係学生6,263人=3,642人
結論
出町柳駅から来る学生は、約3,642人程度。
だいぶ、人数多い。。
今出川通りの細い歩道は、一限開始前の8時35分〜二限開始前の10時20分あたりびっしりです。
ありえなくない。。
ちなみに、これが出町柳駅から同志社までの平日の稼働予測。
18歳〜22歳あたりをターゲットにしたショップの場合、平日は大学生、土日は出町桝形商店街からの流入とただの学生街より強めですね。
物件情報
雨だったので、PETROLZの雨をアコスティックバージョンを聴いてました。
商売やるなら金融機関が近いと嬉しい。銀行がないか見渡すと、みずほ銀行出町支店がありました。
出町商店街のシールが貼ってあって、少し驚き。
ちょうど、平日の昼過ぎだったので、出町桝形商店街の様子を見てみます。
ポジティブな商店街を掲げている商店街。
たしかに、この商店街は、「うれしいし、たのしい」のかもしれない。
雨ということもあり、少しひと少なめでした。
歩いている人の割合は、おそらく地元の高齢者７０％、若い男女３０％程度です。
昔ながらのお店もあり、
こういった新しい若者向けの店舗もあります。
ランドマーク・出町座は、マーティン・スコセッシのキラーズ・オブ・ザ・フラワー・ムーンを上映していました。
商店街の最終ポイントは、寿司 ふじ井と洋食屋LION KITCHEN(ライオンキッチン)が囲まれてます。
その後、右に40秒ほど歩いていくと、
可愛らしい美容院・peaceful tiger hairさんの看板がございました！
この隣のテナントが、今回紹介する物件です！
階段を下っていくと、
大きなガラスで光を取り込みそうです。
1R54.48㎡の広さ。
奥から見ると、外側が結構見えますね。
こちらはトイレスペースです。
完全なスケルトンテナントになりますので、施工が必須です。
弊社は内装事業も行っておりますので、契約の際にヒアリングや見積もり等が行えます。
スケルトンを活かして、
打ちっぱなし風にすれば、電気水道、床、一部造作に施工部分を絞り、200万円〜300万円に抑え込もうとすればできるかもしれません。
飲食不可物件になりますので、
18歳〜24歳程度の若者を対象にした事業であれば、
古着屋やパーソナルジム、学生向けの国家資格取得を目指す予備校等が思いつきましたね♪
物件概要
コティ寺町 B1
所在地：京都府京都市上京区立本寺前町91
築年月：1985年12月
構造：鉄筋コンクリート
アクセス：京阪本線「出町柳駅」徒歩6分
市営地下鉄烏丸線「今出川駅」徒歩10分
賃料：99,000円
敷金：1ヶ月分
礼金：1ヶ月分
契約期間：2年
取引態様：仲介