我是Horiuchi，一个热衷于共享房屋的人。
不过，这一次，它不是一个共享房屋。
这篇文章是通过介绍一套480万日元的待售房产，尝试模拟房地产投资。
总之，我们要去的是银阁寺附近的一处房产。 向东走!
(北白河几乎出了四川口)
(西田喜多郎和其他人漫步的哲学之路)。
(不要去银阁寺，要进巷子)
从这里往右走是房产所在地，但已经安置了栅栏。
拍照的那天是个节日，邻居们正在举行烧烤活动。
对不起，我是一名房地产经纪人。……
我们到达现场，身后是家属们。
它在这里的后面。
操场设备和自行车都放在那里，但这就是魅力所在。
它看起来是一个与邻居密切互动的地方。
这是一个古老的木制房屋，这在京都很常见。
它们被称为 “排屋”，是排屋。
今天是对房地产投资的一个超级介绍。
这是这个问题的主题，但像这样不面对道路的房产可能是 “不可再建 “的。
事实上，这个房产也是不能再建的。
在不可重建的房产中不可能重建房屋，而且也很难贷款。
因此，让我们模拟一下，假设你购买这处房产时没有贷款，只用现金。
这个房产的价格是480万日元，土地面积是46.34平方米（约14坪），所以每坪的单价约为34.4万日元。
根据土地成本数据，京都市左京区的平均公共土地价格约为每坪96万日元，所以可以说这个价格比平均价格低很多。
由于无法重建房屋等问题，不可重建的房产往往价格相对较低。
利用这一点，我们将介绍一种技术，通过低价购买不可重建的房产，对其进行改造，并将其作为出租房产来管理，从而获得高收益。
该房产的总建筑面积为42.63平方米，布局为4K。
根据SUUMO的数据，截至2023年6月1日，京都左京区2LDK/3K/3DK的市场租金为80000日元。
这只是一个粗略的估计，但如果购买这套房产并以每月6万日元的价格出租，每年的租金收入将达到72万日元。
由于销售价格是480万日元，720,000日元是该金额的15%（72÷480=0.15）。
这个15%被称为表面收益。
然而，顾名思义，这只是表面现象。
实际上，真正的收益率会低得多，因为你需要考虑到维护建筑的成本，土地和建筑的税收，购买房产的各种费用，出租时的招聘费用，空置率等等。
相反，你购买的土地和建筑最终可以由你出售，所以不仅要考虑租金收入，还要考虑最终出售房产的收入。
粗略地说，以上就是房地产投资的全貌!
你可以想象，它已经变得很长了，所以让我们把详细的损益计算留到最后。
请先看一下房产吧!
我们将从隐蔽的入口处向里面进攻。
在3D扫描中查看一楼。
因为没有安装多少电，所以有点暗，但有两个房间加上水区。
我们先说说房间。
当你进入入口并向右转时，你会看到一个走廊、一个房间和一个厨房。
房间有4.5个榻榻米大小，铺有木地板。
让我们来看看隔壁的5.5平方米的日式房间。
高度没有变化，但有一个像凹室的空间。
在这些日本风格的房间里，楼梯下通常有一个储藏空间，但看起来并没有什么储藏空间。
接下来，让我们来看看水区!
水区已于2022年12月进行了改造!
这是一个3个燃烧器的炉子。
烹饪似乎正在进行中。
洗脸盆、浴缸和马桶都很干净。
接下来是二楼。
(看哪，稳定的Scaniverse。这是一个3平方米的房间和一个6平方米的房间，一目了然)
请看这个简单的日式房间依次出现。
财产介绍到此结束!
你有足够的存储空间!
幸运的是，水系统已经改造好了，但说实话，墙壁、榻榻米和扶桑的损坏程度相当严重。
到此为止，有必要更换地板、布条和扶桑，以及榻榻米。
假设屋顶和柱子没有问题，我想以100万日元的装修费用来进行模拟!
这里有一个收入模拟，从这里开始
正如我前面提到的，如果购买价格是480万日元，租金是每月6万日元，表面收益率是15%，作为表面收益率是非常好的。
(此外，你应该更详细地检查周围的市场，看看你是否真的能在该地区找到每月6万日元的租户)。
然而，有必要计算一下收购时的实际成本，以及在业主拥有房产时的装修和税收成本。
首先，我们来计算一下收购时的成本。
由于房产价格是480万日元，中介费可以计算为（3%+6万日元）+税金（约22万日元）。
购房时，将收取司法代笔费。这将按100,000日元计算。
这次的装修费按100万日元计算。
还有税收。将收取登记和执照税以及房地产购置税。这里省略了详细的公式，但我们估计需要238,000日元。
如果我们把上述费用加到4,800,000日元的购买价格上，那么在购买时的总费用将是6,358,000日元。
接下来，让我们继续前进。
收入和支出
除租金外，还可以向租户收取钥匙费和续租费。
假设京都大学的学生会住在公寓里，因为它在银阁寺附近，居住期限是2年，钥匙钱是60,000日元，而且不需要续约。我们假设平均空置期为3个月。
虽然建筑已经相当老旧，但它将继续恶化，所以我们假设租金将每年减少0.5%。
这意味着年收入将为66.3万日元，租金每年将减少36万日元。
接下来，让我们看看支出情况。我们将省略详细的计算，但请看下面的表格，对每年的各种支出进行估算。
幸运的是，没有偿还贷款，所以不需要考虑这个问题，但业主将负责老化的费用，更换空调、热水器和重大维修的费用应在计算中考虑在内。
此外，如果你不自己管理房产，你将向管理公司支付收款代理服务和更换租户的各种费用。
此外，你还需要支付房产税、城市规划税（俗称固城税）和保险费。
将上表中的金额相加，每年的支出约为28.4万日元。
以663,000日元的收入（-租金下降）和284,000日元的支出计算，你每年的收入约为340,000至380,000日元。
我应该卖多少钱？
这是一个非常长的机会，但让我们假设上述计算是基于15年的租赁。
收入约为36万日元×15年，将产生约540万日元的收入。这就是所谓的 “收入收益”。
即便如此，收购时的总成本约为640万日元，所以你仍然处于亏损状态。
在房地产投资中，最后的退出是出售房产。
出售的利润被称为 “资本收益”，但对于一栋甚至更老的建筑来说，不一定能再卖到480万日元。
尽管如此，目前的赤字约为100万日元，所以如果以300万日元（加上中介费）的价格出售房产，预计会有200万日元的利润。
如果你对投资房地产感兴趣，但对借钱没有把握，请联系我们：…….
想投资老房子或像这样的不可移动的房产来换取现金如何？
在这个领域，我们可以为你提供从改造到吸引客户的支持。
财产摘要。
二手排屋
建成的年份： 1967年3月
地点：京都府京都市左京区净土寺南田町
土地面积： 46.34平方米(公开发售)
总楼面面积：42.63平方米
平面图： 4K
结构：2层木结构
最近的巴士站：从京都市巴士 “银阁寺 “站步行9分钟。
价格（总计）： 4.8百万日元
交通道路： 4米（非公路）朝东
区划： 1类低层住宅楼专用区
建筑与土地比率：50
容积率：80
交易模式： 经纪人
大楼后面有停车位。
不允许重建。
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