저는 쉐어하우스에 관심이 많은 호리우치입니다.
하지만 이번에는 쉐어하우스가 아닙니다.
이번 글은 480만 엔의 매물 소개를 통해 부동산 투자 시뮬레이션을 해보려고 합니다.
어쨌든 긴카쿠지 근처의 매물로 향합니다. GO EAST!
(북시라카와는 쓰촨 크로싱에서 거의 벗어났습니다.)
(니시다 키타로 등이 거닐었던 철학의 길)
(긴카쿠지 절로 가지 말고 골목으로 들어가세요)
여기서 오른쪽으로 가면 부동산 부지가 나오는데 울타리가 쳐져 있었습니다.
사진 촬영 당일은 휴일이라 이웃들이 바비큐 파티를 하고 있었습니다.
실례합니다, 저는 부동산 중개인입니다. ……
가족들을 뒤로하고 현장에 도착했습니다.
여기 뒤쪽에 있습니다.
놀이기구와 자전거가 놓여 있지만 그게 매력입니다.
이웃과 긴밀하게 교류하는 장소처럼 보입니다.
이것은 교토에서 흔히 볼 수있는 오래된 목조 주택입니다.
“테라스 하우스”라고 불리며 행 주택입니다.
오늘은 부동산 투자에 대해 소개해드리겠습니다.
이번 호의 주제이기도 하지만, 도로에 접해 있지 않은 이 같은 부동산은 “재건축 불가”에 해당할 수 있습니다.
실제로 이 부동산도 재건축이 불가능합니다.
재건축 불가 지역에 주택을 재건축하는 것은 불가능하며 대출을 받는 것도 어렵습니다.
따라서 대출 없이 현금으로만 이 부동산을 구입한다고 가정하고 상황을 시뮬레이션해 봅시다.
이 부동산의 가격은 480만 엔이고, 토지면적은 46.34㎡(약 14평)이므로 1평당 단가는 약 34만 4천 엔입니다.
토지 비용 데이터에 따르면 교토 사쿄구의 평균 공시지가가 1츠보당 약 96만 엔이므로 평균보다 상당히 낮은 가격이라고 할 수 있습니다.
재건축 불가 물건은 재건축이 불가능하다는 등의 문제로 인해 상대적으로 가격이 낮은 경향이 있습니다.
이러한 점을 활용하여 재건축 불가 부동산을 저가에 매입하여 리모델링한 후 임대 부동산으로 관리하여 높은 수익률을 얻을 수 있는 기법을 소개합니다.
이 숙소는 연면적 42.63m2, 4K 레이아웃입니다.
SUUMO 데이터에 따르면 2023년 6월 1일 현재 교토 사쿄구 2LDK/3K/3DK의 시장 임대료는 80,000엔입니다.
이는 대략적인 추정치일 뿐이지만, 이 부동산을 매입하여 월 6만 엔에 임대한다면 연간 임대료 수입은 72만 엔이 될 것입니다.
매매가가 480만 엔이므로 72만 엔은 그 금액의 15%입니다(72 ÷ 480 = 0.15).
이 15%를 표면 수익률이라고 합니다.
그러나 이름에서 알 수 있듯이 이것은 피상적입니다.
실제로는 건물 유지 관리 비용, 토지 및 건물에 대한 세금, 부동산 매입에 드는 각종 비용, 임대 시 세입자 모집 비용, 공실률 등을 고려해야 하기 때문에 실제 수익률은 훨씬 낮을 것입니다.
대신 매입한 토지와 건물은 최종적으로 본인이 매각할 수 있으므로 임대 수입뿐만 아니라 최종적으로 부동산을 매각할 때의 수입도 고려됩니다.
대략 위의 내용이 부동산 투자의 전체 그림입니다!
아시다시피 글이 길어졌으니 자세한 손익 계산은 마지막에 하도록 하겠습니다.
먼저 부동산을 살펴보시기 바랍니다!
한적한 입구에서 안으로 들어가 보겠습니다.
3D 스캔으로 1층을 살펴보세요.
전기가 많이 설치되지 않아 조금 어둡지만 방 두 개와 물 공간이 있습니다.
방부터 시작하겠습니다.
입구에 들어서서 오른쪽으로 돌아서면 복도, 방, 주방이 있습니다.
방은 4.5다다미 크기이며 바닥은 나무로 되어 있습니다.
바로 옆에 있는 5.5평방미터의 일본식 방을 살펴봅시다.
높이는 변하지 않지만 골방과 같은 공간이 있습니다.
일본식 방에는 보통 계단 아래에 수납공간이 있지만 수납공간이 많지 않아 보입니다.
다음은 물놀이 구역을 살펴봅시다!
물 구역은 2022년 12월에 리모델링되었습니다!
3 버너 스토브입니다.
조리가 진행 중인 것 같습니다.
세면대, 욕조, 화장실이 깨끗합니다.
다음은 2층입니다.
(안정된 스캐니버스를 보세요. 3매트 방과 6매트 방을 한눈에 볼 수 있습니다.)
심플한 일본식 방을 연속으로 감상해 보세요.
숙소 소개는 이것으로 끝입니다!
수납공간이 넉넉합니다!
다행히 수도시설은 이미 리모델링이 완료되었지만 솔직히 말해서 벽과 다다미, 후스마는 상당히 손상되어 있습니다.
이 정도면 바닥재, 천, 후스마, 다다미를 교체해야 할 것 같습니다.
지붕이나 기둥에는 문제가 없다고 가정하고 리노베이션 비용 1,000,000엔으로 시뮬레이션을 실행해보고 싶습니다!
다음은 여기에서 시작하는 수익 시뮬레이션입니다.
앞서 말씀드린 것처럼 매매가가 480만 엔, 월세가 6만 엔이라면 표면 수익률은 15%로 표면 수익률로서는 우수합니다.
(또한 실제로 그 지역에서 월 6만 엔에 임차인을 구할 수 있는지 주변 시장을 좀 더 자세히 확인해야 합니다).
그러나 취득 당시의 실제 비용과 부동산을 소유하고 있는 동안의 리노베이션 비용, 세금 등을 계산할 필요가 있습니다.
먼저 취득 당시의 비용을 계산해 보겠습니다.
부동산 가격이 480만 엔이므로 중개 수수료는 (3% + 6만 엔) + 세금(약 22만 엔)으로 계산할 수 있습니다.
부동산 매입 시 법무사 수수료가 부과됩니다. 이것은 100,000엔으로 계산됩니다.
리노베이션 비용은 이번에는 1,000,000엔으로 계산됩니다.
그리고 세금. 등록면허세와 부동산 취득세가 부과됩니다. 자세한 계산은 생략하지만 238,000엔이 소요될 것으로 예상하고 있습니다.
여기에 매입가 4,800,000엔을 더하면 취득 시 총 비용은 6,358,000엔이 됩니다.
다음으로 계속 진행하겠습니다.
수입 및 지출
임대료 외에도 세입자로부터 키 머니와 갱신 수수료를 받을 수 있습니다.
긴카쿠지 근처에 있어 교토대학교 학생이 거주한다고 가정하고, 거주 기간은 2년, 보증금은 6만 엔, 재계약은 필요하지 않다고 가정합니다. 평균 공실 기간은 3개월이라고 가정해 봅시다.
건물은 이미 꽤 오래되었지만 계속 노후화 될 것이므로 임대료가 연간 0.5 % 감소한다고 가정 해 봅시다.
즉, 연간 수입은 663,000엔이 되고 임대료는 연간 0.36만엔이 감소합니다.
다음으로 지출을 살펴보겠습니다. 자세한 계산은 생략하겠지만, 아래 표를 통해 연간 각종 비용을 추정해 보시기 바랍니다.
다행히도 대출 상환이 없으므로이를 고려할 필요는 없지만 소유자는 노후화 비용을 책임지고 에어컨, 온수기 교체 및 주요 수리 비용을 계산에 고려해야합니다.
또한 부동산을 직접 관리하지 않으면 관리 회사에 수거 대행 서비스 및 세입자 변경에 대한 각종 비용을 지불하게됩니다.
또한 재산세, 도시계획세(흔히 종합부동산세라고 함), 보험료도 납부해야 합니다.
위 표의 금액을 합치면 연간 지출은 약 284,000엔입니다.
수입 66만 3,000엔(임대료 감소)과 지출 28만 4,000엔을 합치면 연간 약 34만~38만 엔의 수입이 발생한다는 계산이 나옵니다.
얼마에 판매해야 하나요?
매우 긴 계산이지만 위의 계산은 15년 임대를 기준으로 한다고 가정해 보겠습니다.
약 36만 엔 × 15년이면 약 540만 엔의 소득이 발생합니다. 이를 ‘소득 이득’이라고 합니다.
그래도 취득 당시의 총 비용은 약 640만 엔이므로 여전히 적자입니다.
부동산 투자에서 최종 엑시트는 부동산을 매각하는 것입니다.
매각으로 인한 이익을 ‘자본 이득’이라고 하는데, 오래된 건물을 480만 엔에 다시 매각하는 것이 항상 가능한 것은 아닙니다.
그럼에도 불구하고 현재 적자가 약 100만 엔이므로 300만 엔(중개 수수료 포함)에 매각하면 200만 엔의 이익이 예상됩니다.
부동산 투자에 관심이 있지만 돈을 빌리는 것에 대해 확신이 서지 않는다면 ……. 으로 문의해 주세요.
오래된 주택이나 리모델링이 불가능한 부동산에 현금으로 투자해보는 것은 어떨까요?
이 분야에서는 리모델링부터 고객 유치까지 지원해 드립니다.
속성 요약.
중고 테라스 하우스
건축 연도: 1967년 3월
위치：교토부 교토시 사쿄구 미나미다쵸 조도지 미나미다초
대지면적 46.34㎡(공모)
연면적：42.63m2
평면도 4K
구조: 2층 목조 구조
가장 가까운 버스 정류장 : 교토시내버스 “긴카쿠지” 정류장에서 도보 9분
가격(합계) 480만 엔
접근 도로: 동쪽을 향한 4m(비도로)
조닝: 저층 주거용 건물 1종 전용지구
건폐율: 50
용적률: 80
거래 모드 중개
건물 뒤편에 주차공간이 있습니다.
재건축은 불가합니다.
보고 항목
돈 계산, 저희에게 맡겨주세요.
자세한 내용은 슈주 부동산에 문의해 주세요.
공식 LINE 계정은【hier】